Publicado el 18/02/2019

El boom de los strip centers en “Sanhattan”: abrirán 21 mil metros cuadrados y AFPs quieren tomar su tajada (17.02)

Ya no se trata de un local comercial grande en una esquina, administrado por el antiguo dueño del terreno. Hoy se profesionalizaron y son varios los fondos de inversión que se están peleando un activo cuando sale al mercado para sumarlo a su portafolio. Inversionistas retail, aseguradoras y AFP están entrando fuerte al segmento.

El pequeño local comercial que se instalaba en un sector residencial y que sumaba a otros arrendatarios que cambiaban cada cierto tiempo, probablemente esté en retirada. A cambio, se han consolidado terrenos con varios arrendatarios, por lo menos con un supermercado en categoría ‘mini’ y una farmacia más estacionamientos. De término anglosajón, los famosos strip centers se han convertido en un ‘punto de paso obligado’ para sectores residenciales para compras puntuales y aprovechar de comer, jugar o hacer deporte. Todo al paso. Rápido. Y esa oportunidad de negocio la han aprovechado inversionistas de fondos de inversión que han creado instrumentos específicos para apostar por estos activos de renta inmobiliaria, y al que las AFP están mirando más de cerca para aprovechar el boom y la posibilidad de invertir en activos alternativos.

Algunos de los principales actores son Grupo Patio, Vivo – Corp, BTG Pactual, MAS Center (de IFB Inversiones) y Arauco Express, quienes concentran el 51% del mercado del Gran Santiago, según datos de GPS Property. Los strip centers, explica Esteban Acevedo, gerente de Estudios de la consultora GPS, tienen cuatro o más locales, con una superficie total arrendable (GLA, por sus siglas en inglés) de 400 a 7.000 metros cuadrados; y los estacionamientos, por lo general, están en la superficie. Los locales ‘ancla’ son un supermercado y una farmacia, por ser grandes captadores de flujo.

La categoría siguiente son los bautizados como power centers: tiene hasta dos tiendas anclas de retail, más de 400 estacionamientos en superficie y subterráneos, 40 tiendas pequeñas y puede incluir un cine. Son construcciones de entre 8.000 y 15.000 metros cuadrados útiles (GLA). Del modelo strip centers, hay 10 en desarrollo solo en el Gran Santiago, según datos de GPS, los que suman 21.000 metros cuadrados que abrirán durante el año. La mayoría concentrada en el sector de Lo Barnechea con 7.400 metros cuadrados y en el corredor norte del Gran Santiago (Colina y Huechuraba) con 5.500 m2.

‘Son activos inmobiliarios que han probado comportarse muy bien en términos de estabilidad de flujos y que en su gran mayoría poseen contratos a largo plazo con cadenas, por lo cual los inversionistas los han visto como una opción a la renta fija, pero con mayor rendimiento. Lo anterior ha generado una alta demanda por este tipo de inmuebles y los ha convertido en activos líquidos, lo que trae mayor interés por ellos’, explica Acevedo. Eso sí, por lo general, los fondos de inversión incorporan la renta tanto comercial como de oficinas.

El reparto de la torta en este mercado

Patio-LarrainVial es el más importante de los fondos en este segmento, en el que de sus aportantes un 44% son institucionales y AFP, con Capital y Provida como las principales. La rentabilidad de su dividendo (dividend yield) a 12 meses fue de 6,9% a septiembre del año pasado, un número que se quisiera cualquier activo sobre todo después que el IPSA cedió 8% el año pasado. Actualmente, el fondo tiene en desarrollo 11 strip centers en las zonas norte, centro y sur del país. Pablo Manríquez, gerente general de Patio Comercial, afirma que ‘las personas valoran cada día más su tiempo, la comodidad de no hacer grandes traslados y el acceso a múltiples soluciones en un mismo lugar. Este es un comercio enfocado a los servicios y con rápido acceso’, mientras que por el lado de los inversionistas, prima la seguridad de la renta.

‘Este es un negocio muy atractivo para inversionistas ya que se cuenta con retornos estables y activos reales con apreciación en el mediano y largo plazo. Hay flujos estables indexados a la inflación con baja exposición a la volatilidad de los mercados’. El mismo ejecutivo confirma que las AFP se han mostrado particularmente interesadas en el último tiempo en tener estos activos en los fondos de pensiones. ‘Al ser activos de renta estables en el tiempo, con comportamiento acíclico, se ajusta muy bien a sus necesidades de inversión’, recalca Manríquez. BTG Pactual es otro de los fondos grandes en este segmento, y que concentra el 9% del mercado de los strip centers en el Gran Santiago, a través del fondo Renta Comercial, que en enero informó un dividend yield (rentabilidad del dividendo anualizado) de UF + 3,7% y que en sus aportantes principales suma a retail y aseguradoras.

‘Independiente de las transacciones que ha habido en esta clase de activos en el último tiempo, creemos que la inversión en strip centers ha mantenido su atractivo por la estabilidad de sus flujos en el tiempo y la baja tasa de desocupación que en general se observa’, explica Fernando Arancibia, de BTG Pactual Chile. El fondo tiene invertido para renta 356.888 metros cuadrados, y solo los strip centers suman 66.736 m2 (19% de los m2 totales del fondo), repartidos en 17 strip centers, 13 en Santiago y 4 en regiones. Aunque p o r ahora son un fondo de inversión privado, IFB Inversiones, que opera sus strip centers bajo el nombre de MÁS Center, controla el 7% del mercado del Gran Santiago con 24 strip centers y 4 en desarrollo.

‘Cuando lleguemos a un volumen de 30, evaluaremos lanzar un fondo público para que puedan ingresar a invertir las AFP’, explica Pablo Fleischmann, socio fundador del fondo. ‘Este mercado está tendiendo a consolidarse. Los pequeños dueños de locales o conjuntos de locales están vendiendo a los grandes operadores, porque los mismos arrendatarios están exigiendo una mejor administración; y el cliente también exige una profesionalización del strip centers, y eso lo consiguen los grandes operadores’, agrega Fleischmann. Y aunque son cerrados —no son un fondo de inversión específico para estos activos— Parque Arauco y Vivo Corp también han hecho lo suyo.

Eso sí, en el caso de la operadora de centros comerciales controlada por la familia Said, sí quiso entrar a satisfacer el hambre de invertir en este tipo de activos y vendió el 49% de sus strip centers a Banchile Inversiones en más de US$ 40 millones. ‘En general vemos que la actividad de fusiones y adquisiciones de strip centers está muy fuerte, y son los mismos fondos, operadores, family office y compañías de seguros los que están apostando por este tipo de activos, sobre todo cuando tienen rentas estabilizadas. Estas adquisiciones se están realizando tanto en etapas de desarrollo, en blanco o verde, como con el activo funcionando, y entre más estabilizadas sus rentas, mayor es el precio que pueden alcanzar’, agrega Esteban Acevedo, de GPS Property. Asimismo, el 22 de enero, Patio anunció que adquiría 9 strip centers de Vivo Corp, todos fuera del Gran Santiago, por un monto de $14.100 millones, lo que no movería la participación de mercado del Gran Santiago de los strip centers del grupo Saieh.

Toesca, a través del fondo Rentas Inmobiliarias, tienen 2 activos en regiones (Rancagua y Viña), mientras siguen construyendo un portafolio; en lo que están varios otros fondos que también buscan quedarse con una tajada del mercado en Santiago y regiones.

LOS STRIP CENTERS tienen una superficie arrendable de 400 a 7.000 metros cuadrados; con los estacionamientos en superficie y sus locales ancla son supermercados y farmacias.

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