La transformación de los centros comerciales: El auge del modelo de uso mixto
Los centros comerciales han sido un pilar del comercio minorista en Estados Unidos durante décadas. Sin embargo, la llegada del comercio electrónico cambió radicalmente los hábitos de compra, dejando obsoletas muchas de estas infraestructuras. A pesar de este desafío, los centros comerciales no desaparecieron, sino que están evolucionando hacia un nuevo modelo de uso mixto que busca revitalizar su atractivo.
De espacios comerciales a comunidades integradas
Antiguamente, los centros comerciales eran el epicentro de la actividad comercial, con grandes almacenes como Sears y Macy’s atrayendo a compradores y generando tráfico para las tiendas más pequeñas. Sin embargo, con la popularización de las compras en línea, muchos de estos establecimientos cerraron, obligando a los desarrolladores a replantear su función.
Hoy en día, los centros comerciales de uso mixto combinan apartamentos, oficinas, gimnasios, centros médicos y opciones de entretenimiento, creando comunidades autosuficientes donde las personas pueden «vivir, trabajar y jugar» en un mismo lugar. Este modelo busca atraer a un público más joven y a quienes buscan comodidad y acceso inmediato a servicios esenciales.
Adaptación a las nuevas tendencias del consumidor
Según Ray Wimer, profesor de comercio minorista en la Universidad de Siracusa, el éxito de este modelo radica en su capacidad de ofrecer más que tiendas. «No se trata solo de compras, sino de integrar espacios de ocio, restaurantes y viviendas para generar una experiencia más atractiva», explica.
Actualmente, menos del 30% de los centros comerciales en EE.UU. generan más de 400 dólares por pie cuadrado, lo que los clasifica como de “nivel A”. Estos centros siguen siendo rentables, pero los de menor categoría han tenido que reinventarse, con muchos adoptando la filosofía del uso mixto.
Centros comerciales de uso mixto: una tendencia en crecimiento
Un informe de la firma inmobiliaria Jones Lang LaSalle (JLL) revela que aproximadamente el 46% de los centros comerciales remodelados han adoptado un modelo de uso mixto. Además, el 30% de estas renovaciones incorporan espacios residenciales, y el 54% incluyen opciones de vivienda.
Ejemplos de esta transformación incluyen la reconversión del antiguo Sears en el centro comercial Moorestown Mall en Nueva Jersey, que ahora alberga un centro médico de tres pisos de Cooper University Health Care, junto con un nuevo complejo de 375 apartamentos.
Otro caso emblemático es el Virginia Mason Franciscan Health’s Medical Pavilion en el centro comercial Northgate Station en Seattle, que integrará 234 unidades residenciales para 2026. Mientras tanto, el FlatIron Crossing en Colorado está desarrollando HiFi, un centro de barrio con tiendas, restaurantes y entretenimiento al aire libre.
Viviendas dentro de centros comerciales: una solución innovadora
El auge de este modelo también ha llevado a la transformación de antiguos grandes almacenes en complejos de apartamentos. Un ejemplo destacado es Avalon Alderwood Place en Seattle, desarrollado por AvalonBay Communities, que reemplazó un Sears con un lujoso complejo de seis pisos.
El costo de estos departamentos varía, desde 1.860 dólares mensuales por un estudio hasta 3.885 dólares por un apartamento de tres habitaciones. Según Katie Bucklew, vicepresidenta de usos mixtos en AvalonBay, «este modelo atrae a quienes buscan un estilo de vida urbano y con fácil acceso a servicios».
Beneficios del modelo de uso mixto
Una de las principales ventajas de los centros comerciales de uso mixto es la posibilidad de reducir la dependencia del automóvil. Según Shlomo Angel, catedrático de urbanismo en la Universidad de Nueva York, «estos espacios pueden convertirse en comunidades peatonales con acceso a transporte público».
Además, la combinación de viviendas y comercios genera un flujo constante de personas, aumentando la actividad económica en la zona. Para Joe Aristone, vicepresidente de PREIT, «es fundamental atraer consumidores con opciones de entretenimiento y gastronomía para aumentar el tiempo de permanencia en estos espacios».
El impacto en la Generación Z
El modelo de uso mixto también busca captar la atención de la Generación Z, que valora las experiencias sobre las compras tradicionales. Según la Federación Nacional de Minoristas, este segmento de consumidores busca «diversión y entretenimiento», por lo que muchas remodelaciones incluyen tiendas de belleza, ropa deportiva y experiencias interactivas.
Por ejemplo, CBL Properties, que posee 55 centros comerciales y outlets, ha integrado viviendas multifamiliares en seis de sus desarrollos, sumando más de 1.500 unidades residenciales.
Retos y preocupaciones de las comunidades
A pesar de sus beneficios, los centros comerciales de uso mixto también enfrentan críticas. Un argumento común en contra de estos proyectos es el posible aumento de la congestión vehicular. Richard Peiser, profesor de desarrollo inmobiliario en Harvard, señala que «las comunidades pueden resistirse a un mayor flujo de personas en sus zonas suburbanas».
Además, la infraestructura local, como sistemas de alcantarillado y transporte, debe adaptarse para soportar el crecimiento poblacional. Según Vanessa L. Deane, de la Universidad de Nueva York, «el impacto en los servicios locales debe ser cuidadosamente evaluado para evitar problemas de sostenibilidad».
Consideraciones para los nuevos residentes
Vivir en un centro comercial de uso mixto tiene ventajas, pero también algunas limitaciones. La privacidad puede ser menor debido al alto volumen de visitantes y la disponibilidad de espacios al aire libre podría ser limitada. Además, algunas unidades son más pequeñas y pueden carecer de cocinas completas o electrodomésticos como lavadoras y secadoras.
A pesar de estos desafíos, la tendencia de los centros comerciales de uso mixto sigue en ascenso, presentándose como una solución innovadora para revitalizar espacios comerciales en desuso y ofrecer a las nuevas generaciones una alternativa moderna de vida y consumo.
