Radiografía del retail inmobiliario en Colombia: presentan el Mapa de Centros Comerciales 2025

Como parte de nuestro compromiso con la generación de inteligencia de mercado especializada, en AmericaMalls & Retail / Mall & Retail nos enorgullece presentar el Estudio Mapa Inmobiliario de Centros Comerciales en Colombia 2025, un análisis detallado del comportamiento de la oferta comercial en los principales malls de Bogotá, Soacha y Chía.

Este informe forma parte del portafolio de estudios estratégicos de nuestra unidad Retail Estudios, y está orientado a propietarios de locales comerciales, gerentes de centros comerciales, agentes inmobiliarios, fondos de inversión y todos aquellos actores que buscan decisiones basadas en datos reales y tendencias verificadas.

¿Qué mide el estudio?

A través de un riguroso análisis de los 35 centros comerciales más importantes del eje Bogotá–Cundinamarca, el estudio analiza:

• Tasas de vacancia
• Precios de alquiler y venta
• Costos de administración
• Tasas de absorción de locales
• Desempeño competitivo por mall y corredor inmobiliario

Estos indicadores permiten no solo entender la salud del ecosistema comercial en Bogotá y alrededores, sino también identificar oportunidades de inversión, expansión o reconversión.

Hallazgos clave del estudio 2025

1. Inventario y vacancia: mejora sostenida

Los centros analizados reúnen 9.453 locales comerciales, de los cuales 745 están desocupados, una disminución del 16% en comparación con el año anterior. En términos de superficie, esto representa 79.942 m² GLA desocupados, equivalente a 3,5 veces el área del Centro Comercial Andino.

•    Índice de vacancia general: 7,9% (el mejor en 5 años)
•    Tasa de absorción: 16%
•    Vacancia por área GLA: 4,8%, con una reducción anual del 13,8%

2. Desempeño por zonas: el norte lidera

•    Zona norte: vacancia de solo 3,9% y disminución del 31,9% en locales vacíos.
•    Zona centro/occidente: vacancia de 10%, mejora del 15,2%.
•    Zona sur: vacancia alta (12,3%) y baja recuperación (1,3% menos inventario).

3. Ciclo de vida: los malls maduros lideran el rendimiento

Los centros comerciales inaugurados antes de 2019 presentan una vacancia de solo 4,8%, mientras que los más recientes alcanzan un preocupante 27%. Esto evidencia los desafíos que enfrentan los nuevos proyectos para consolidar su atractivo comercial.

4. Top performers del retail capitalino

Un grupo destacado de 18 centros (57,1%) mantiene tasas de vacancia inferiores al 5%, incluyendo:

• Unicentro Bogotá
• Andino
• Parque La Colina
• Fontanar
• Titan Plaza
• Portal 80
• Plaza Imperial

Otros como Santafé, Hayuelos o Plaza de las Américas mantienen vacancias entre 5% y 15%. En contraste, malls como Hacienda Santa Bárbara o El Edén aún enfrentan retos con vacancias superiores al 15%.

5. Precios de alquiler: sube el valor del m² comercial

El alquiler promedio se sitúa en COP $169.166 por m²/mes, con un incremento anual del 5,6%.

• Zona norte: COP $196.824 por m²/mes (+6,4%)
• Zona centro/occidente: COP $161.692 por m²/mes (+8,5%)
• Zona sur: COP $117.459 por m²/mes (-1,4%)

Top 5 en rentas de alquiler

1. Unicentro Bogotá – COP $415.946
2. Andino – COP $404.467
3. Gran Estación – COP $334.546
4. Parque La Colina
5. Titan Plaza

El valor del arriendo no se mide en absoluto, sino en relación con las ventas generadas. Idealmente, los costos totales de ocupación (arriendo + cuotas + promoción) no deben superar el 15% de las ventas de cada tienda.

6. Precios de venta: sólida valorización del retail comercial

El valor promedio del m² comercial vendido fue de COP $28,8 millones, creciendo 7,6% frente al año anterior.

• Zona sur: COP $20,8 millones (+5,3%)
• Zona centro/occidente: COP $25,7 millones (+9,1%)
• Zona norte: COP $33,9 millones (+8,2%)

Top 3 en precio de venta de locales

1. Unicentro Bogotá – COP $72 millones/m²
2. Andino – COP $62,5 millones/m²
3. Titan Plaza – COP $48,7 millones/m²

Este comportamiento supera incluso el crecimiento catastral promedio en Bogotá (5,26%), lo que evidencia un sector en valorización.

7. Cape Rate: rentabilidad en perspectiva

El Cape Rate promedio en Bogotá fue de 0,59% mensual, lo que implica que por cada $100 invertidos, se reciben $0,59 mensuales por arriendo. Esta métrica es clave para inversionistas que evalúan rentabilidad frente al valor del activo.

¿Cómo acceder a este tipo de estudios?

Como parte de nuestra división Retail Estudios desarrollamos informes estratégicos con enfoque regional y nacional, permitiendo a nuestros clientes tomar decisiones informadas y diseñar estrategias de crecimiento alineadas con la realidad del mercado.

En este sentido, existen dos tipos de investigaciones: la primera, denominada multisectorial, que permite evaluar el desempeño de los principales actores en una misma industria. Por otro lado, están los estudios «Ad hoc», que se refieren a investigaciones personalizadas para actores específicos de la industria, con el objetivo de resolver un problema o necesidad particular.

Entre los estudios que tenemos a su disposición se encuentran:

1. Mapa Nacional de Centros Comerciales
2. Mapa Nacional del Retail
3. Mapa Nacional de Tráfico de Centros Comerciales
4. Mapa de Nuevos Proyectos
5. Mapa de Expansión Comercial del Retail
6. Mapa de Importación de Prendas De Vestir

Fuente: America Retail